Несколько вопросов по рынку недвижимости Черногории эксперту журнала International Investment Анне Свидерской.

- Анна, что сейчас происходит на рынке недвижимости Черногории? Несколько лет назад была четкая тенденция снижения цен. Как изменилась ситуация? Какова динамика последние пару лет?

     - На рынке черногорской недвижимости постепенно наступают перемены – вступают в силу новые законы, меняются налоги, условия покупки у застройщиков и цены также меняются. Пик спада произошел в 2014 году и сейчас происходит медленное снижение из-за срочных сделок, от продавцов, которым срочно нужны деньги. Особенно цены изменились на вторичном рынке. Если ранее владелец готов был ждать, чтобы цена выросла, то сейчас многие готовы продавать по рыночной цене. А если деньги нужны срочно, то и ниже. Много объектов появилось, при покупке которых новый владелец может получить в подарок гараж или паркоместо (которые ранее стоили 10-15 тыс. евро, а так как в Черногории парковочные места не покупают, продавцы их «дарят») или даже автомобиль.
     Например, был объект – вилла с бассейном в Барской Ривьере, с первоначальной стоимость 370 тыс. евро. Затраты на строительство – полностью легальное - и полную отделку этого объекта составили 340тыс. евро. В итоге дом продали по цене €190 тыс. Но такие сделки проходят редко и надеяться на них не имеет смысла.
     Черногория – страна маленькая, земли мало, хороших мест еще меньше и хорошее предложение может быстро уйти - например, прекрасная вилла с бассейном в Боко-Которском заливе очень быстро продалась при снижении цены буквально на 5%.

- Что доминирует на рынке? Спрос или предложение?

     На данный момент в Черногории создается впечатление, что предложение превышает спрос, Но как нам кажется, это ложное впечателение. Дело в том, что на рынке сейчас много предложений со сниженной ценой, у которых в дальнейшем будут вопросы с правильной регистрацией изменений, внесенных при строительстве и это приведет к дополнительным затратам. Хороших же предложений беспроблемных объектов очень мало.
     Единственный сегмент, который претерпел изменения, это средний сегмент по цене 200-500 тысяч евро в Будве. Этот район традиционно предпочитали покупатели из СНГ и сейчас некоторые хотят продать, а покупателей стало меньше. Но начали заходить покупатели из Турции – им Будва очень напоминает Аланью. Поэтому при решении покупать сейчас или нет, мы по-прежнему говорим, что «выбирайте и если нравится - покупайте». Потому что лучше мы попробуем договориться о скидке на 3-5% чем вы отложите и потеряете то что вам понравилось.
     Также вырос спрос на недорогие объекты, ценой до 60 тыс евро, а адекватных предложений мало. На участки земли спрос вырос – многие вкладывают в строительство мини гостиниц, многоэтажных домов.

- Раньше россияне считались главными покупателями курортной недвижимости на побережье. Как ситуация выглядит сейчас? Кто основной покупатель?

- За последние годы ситуация меняется и на смену покупателям из России, которые все больше продают купленное ранее, приходят покупатели из Турции и Европы, но они уже не могут заменить тот объем, который был ранее, да и требования к объектам у них другие. Наше агентство всё больше получает запросы от европейцев, в том числе англичан и жителей скандинавских стран, но у них абсолютно другое видение жизни в курортной стране и цели покупки.

- Средняя цена на квадратный метр недвижимости в Черногории. Вот что волнует обычно покупателя в первую очередь. Но цены очень разнятся в зависимости от класса жилья и от его месторасположения. Можете провести нам маленький экскурс по ривьерам Черногории и Боко-Которской бухты, объяснив отличия между ними и разницу в ценах?

     - Конечно же, покупателя всегда волнует сумма, которую ему необходимо будет потратить. И в разных регионах Черногории эта сумма будет отличаться. Можно проследить четкое повышение стоимости квадратного метра постепенно от Ульциня до Херцег-Нови. Так как наша компания, в первую очередь, занимается недвижимостью на первичном рынке, то и цены мы можем сравнивать на объекты от застройщиков.
     Итак, в Ульцине на стадии строительства стоимость м2 составляет от 1000-1100 евро и практически нет разницы на каком этаже расположена квартира и после введения в эксплуатацию стоимость квадрата будет 1300-1600 евро, в Баре – на стадии строительства от 1200-1500 евро за м2 и в готовом доме 1600-1800 евро, при этом цена будет возрастать пропорционально этажу – верхние этажи, видовые или пентхаусы, уже будут стоить +/-2500 евро/м2, после окончания строительства стоимость возрастает еще на несколько сотен евро. В Будванской Ривьере стоимость метра квадратного начинается от 1800 евро в комплексах эконом класса и до 8000-10000 евро в элитных клубных комплексах и после введения комплекса в эксплуатацию цена становится выше в 1,5 -2 раза. В Тивате и окрестностях стоимость в новостройках, на стадии строительства, стартует от 2000-2300 евро в комплексе эконом класса и 4500-5000 евро в комплексах класса люкс. После ввода в эксплуатацию стоимость возрастает еще в 1,5 раза. В Которской бухте ценовая политика аналогичная с Тиватом. В Херцег-Нови и его општине стоимость метра квадратного немного снижается, преобладают компактные клубные комплексы с бассейном со средней стоимостью 2500 евро за м2.
     Кроме разницы в стоимости квадратного метра, разница по регионам состоит в том, что разные потребители и классы жилья. В Ульцине и Барской ривьере преобладает жилье среднего класса, а в Будве и дальше по побережью достаточно много комплексов закрытого клубного типа с развитой инфраструктурой люкс класса и там на это есть спрос как среди покупателей из стран СНГ так и Европы и Азии. Которская бухта она всегда считалась и считается более элитной и престижной. Здесь другая концепция застройки и требования к качеству и стилю. Жилье здесь выбирают европейцы и ценители качества и той атмосферы, которая царит в данном регионе. Именно здесь можно приобрести реставрированные старые каменные дома со своей историей и наслаждаться шикарным видом на залив и в этом регионе недвижимость всегда будет в цене, а значит это выгодное вложение.